Em tramitação na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do
Senado, o projeto de lei complementar que regulamenta a reforma
tributária pode sofrer uma nova alteração, que poderá fazer o texto
voltar à Câmara. O governo e o setor imobiliário se opõem em torno do
novo sistema de tributação sobre a venda de imóveis por empresas.
O
projeto estabelece que as vendas de imóveis novos por empresas,
chamadas de incorporações, terão uma alíquota reduzida em 40%, o que
equivalerá a 16,78% do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA). O cálculo
considera a alíquota padrão de 27,97% calculada pelo Ministério da
Fazenda após a aprovação do texto na Câmara dos Deputados. As vendas de
imóveis por pessoas físicas continuarão não tributadas, como ocorre
atualmente.
O setor imobiliário critica as mudanças. Segundo a
Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), a carga tributária
média sobre o segmento está entre 6,4% e 8%. A Cbic e outras entidades
do setor, como a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias
(Abrainc), defendem a elevação do redutor da alíquota padrão de 40% para
60%, o que reduziria a alíquota de IVA para 11,98% e, segundo o setor
teria impacto neutro sobre o setor.
A equipe econômica, no
entanto, afirma que os 16,78% de alíquota efetiva do texto atual nem
sempre refletirão a carga tributária final. Isso porque haverá um
redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, o que reduzirá o
IVA para os imóveis populares.
O Ministério da Fazenda também
esclarece que o imposto não incidirá sobre todo o valor do imóvel, mas
sobre a diferença entre o custo da venda e o valor do terreno. No caso
de compra de vários imóveis para a construção de um prédio, a soma do
valor dos imóveis será deduzida do imposto.
As ressalvas não
convenceram o setor imobiliário. Em audiência na CAE, no fim de agosto, o
presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, defendeu não apenas o
aumento do redutor, mas um regime de transição que preserve a carga
tributária atual para empreendimentos iniciados antes da entrada em
vigor do IVA.
Cálculos diferentes
A
equipe econômica e o setor divergem nos cálculos dos custos. Segundo o
Ministério da Fazenda, o novo sistema tributário reduzirá em 3,5% os
custos de um imóvel popular novo (avaliado em R$ 200 mil). No entanto,
um imóvel de alto padrão novo de R$ 2 milhões ficará 3,5% mais caro. A
pasta ressalta que a reforma pretende instituir a tributação
progressiva, diminuindo os tributos para a população mais pobre e
elevando para os mais ricos.
As construtoras rebatem o argumento.
Segundo a Cbic, o Minha Casa, Minha Vida, cujos imóveis cairão de
preço, correspondem a apenas 15% do valor de vendas no mercado
imobiliário, apesar de o programa habitacional estar registrando
execução recorde.
A Associação Brasileira do Mercado Imobiliário
(ABMI) apresentou cálculos do IVA a ser pago conforme as faixas de
valores dos imóveis. Segundo as projeções, é que a carga tributária
aumente nos seguintes percentuais:
• 15,4% maior para imóveis de R$ 240 mil;
• 30,7% maior para imóveis de R$ 500 mil;
• 48,8% maior para imóveis de R$ 1 milhão;
• 51,7% maior para imóveis de R$ 2 milhões;
• 68,7% maior para os loteamentos;
• 55,12% maior nos custos de intermediação de imóveis;
• 58,6% maior nos custos de administração de imóveis;
• 136,22% nas operações de aluguel.
No
caso das operações de aluguel, a ABMI pede um redutor de 80% no IVA.
Segundo a entidade, uma alíquota de 5,59% garantiria impacto neutro da
reforma tributária.
Ganhos de eficiência
O
Ministério da Fazenda rebate os argumentos. A equipe econômica ressalta
que o novo sistema tributário permitirá o abatimento dos tributos que
incidiram sobre os insumos ao longo da cadeia produtiva. Apenas os
ganhos das construtoras serão tributados, com a empresa recuperando o
crédito do imposto incidente em todas as despesas administrativas, como
contador, eletricidade, material de escritório, internet e outras.
O
principal argumento, no entanto, diz respeito aos ganhos de eficiência
do setor de construção civil. Isso porque a reforma tributária permitirá
ao segmento adotar métodos de construção mais eficientes, não
utilizadas atualmente porque são mais tributadas. Essas tecnologias
também podem ser integralmente deduzidas nos créditos tributários e,
segundo a Fazenda, beneficiará os imóveis mais caros.
“Com esse
ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis
novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual. Ou seja,
o novo modelo beneficia sobretudo os imóveis populares, mas será
positivo também para os imóveis de alto padrão”, ressaltou o ministério
em nota emitida em julho.
Consultora internacional especializada
em IVA, Melina Rocha ajudou o governo a elaborar o projeto de lei
complementar. Na audiência pública na CAE no fim de agosto, ela disse
que o setor de aluguéis terá um regime tributário específico. Em relação
aos cálculos do setor, ela disse que o governo usou uma amostra mais
ampla que a das entidades imobiliárias. “Os cálculos do setor são bem
elaborados, mas não refletem a amostra nacional”, declarou na ocasião.
Adiamento
As
pressões do setor imobiliário e de outros setores podem provocar o
adiamento da regulamentação da reforma tributária. Isso porque o projeto
de lei complementar terá de voltar à Câmara, caso o texto seja
alterado.
O aumento no redutor, no entanto, poderá trazer um
efeito colateral. A ampliação de setores com tratamento especial poderá
levar a um novo aumento da alíquota padrão do IVA. Isso porque o
benefício para um segmento é compensado pelos demais setores da
economia.
A decisão da Câmara dos Deputados de ampliar a lista de produtos isentos da cesta básica
fez o Ministério da Fazenda elevar, de 26,5% para 27,97%, a estimativa
de alíquota do IVA. Com a decisão, o Brasil passou a ter a maior
alíquota do mundo para esse tipo de imposto, superando a da Hungria, que
cobra 27%.